Commissioni delle agenzie immobiliari a Monaco: tariffe, chi le paga e cosa comprendono

A quanto ammontano le commissioni delle agenzie immobiliari a Monaco?

La Chambre Immobilière Monégasque stabilisce le commissioni di agenzia per l'intero mercato monegasco, pertanto le tariffe rimangono uniformi da un'agenzia all'altra. In caso di acquisto, l'acquirente paga il 3% del prezzo di vendita, IVA esclusa, mentre il venditore paga il 5%, IVA esclusa. Aggiungendo l'IVA al 20%, la quota a carico dell'acquirente ammonta al 3,6% IVA inclusa.

In caso di locazione, il locatario versa il 10% del canone annuo, al netto delle spese, più il 20% di IVA, in un’unica soluzione al momento della firma del contratto di locazione. L' prevede una commissione separata, addebitata annualmente anziché in un'unica soluzione, e non rientra nell'ambito della commissione una tantum sulla transazione.

Commissioni di agenzia in caso di acquisto o vendita di un immobile

La commissione del 3% a carico dell'acquirente e quella del 5% a carico del venditore si applicano a quasi tutte le transazioni gestite da un'agenzia accreditata di Monaco. I due importi si sommano per un totale dell'8% (IVA esclusa ) sul prezzo di vendita, ripartito tra le due parti anziché addebitato interamente a una sola di esse.

Questa commissione comprende l'individuazione dell'immobile, le verifiche di conformità alle norme AMSF, la negoziazione del prezzo, il coordinamento con il notaio e l'assistenza fino alla firma dell'atto autentico. Le agenzie gestiscono queste fasi in ordine sequenziale, dal primo colloquio con il cliente alla consegna finale delle chiavi.

Quando due agenzie collaborano alla stessa transazione, una in qualità di mandataria e l’altra come procacciatrice dell’acquirente, la commissione viene ripartita tra le due anziché raddoppiare a carico del cliente. Questo accordo di co-agenzia rimane una pratica comune in un mercato così interconnesso come quello monegasco, e la ripartizione delle commissioni o qualsiasi variazione rispetto alla struttura standard del 3%/5% viene specificata nel mandato di vendita, firmato prima che l’agenzia inizi a commercializzare l’immobile.

Spese di agenzia in caso di locazione

La regola del 10% si applica al canone di locazione annuale, al netto delle spese, a cui va aggiunta l'IVA al 20 %. Il locatario versa tale importo una sola volta, al momento della firma del contratto di locazione, e non nuovamente al momento del rinnovo.

In cambio, l’agenzia offre l’accesso agli annunci condivisi all’interno della rete interconnessa rete di agenzie, compresi gli immobili non pubblicati online, oltre alla preparazione dei documenti, alla registrazione del contratto di locazione presso le autorità monegasche e al coordinamento dell’inventario di consegna. A Monaco i proprietari raramente contribuiscono a questa commissione, pertanto gli inquilini la inseriscono nel proprio budget come voce a sé stante, insieme all’anticipo sull’affitto e al deposito cauzionale.

Qual è la quota delle commissioni di agenzia nel budget complessivo della transazione?

Le commissioni di agenzia rappresentano solo una delle voci tra le tante in una transazione immobiliare a Monaco, e avere un quadro completo della situazione prima di presentare un’offerta aiuta a pianificare il budget fin dall’inizio. Nel caso di un immobile di seconda mano acquistato da un privato o da una società civile monegasca, l’imposta di registro è pari al 4,75% e le spese notarili all’1,5%, per un totale delle spese notarili pari al 6,25% del prezzo.

Un immobile di nuova costruzione o in fase di progettazione è soggetto a un regime agevolato, con le imposte di registro che scendono all’1% a fronte della stessa commissione notarile dell’1,5%. Un acquisto effettuato tramite una società estera o offshore fa salire le imposte di registro fino al 10%, portando i costi notarili all ’11,5%, una struttura che scoraggia la titolarità opaca senza penalizzare gli acquirenti che acquistano a proprio nome.

Il deposito di prenotazione pari al 10%, versato sul conto di garanzia del notaio al momento della firma del contratto preliminare, costituisce parte integrante del prezzo di acquisto e non rappresenta un costo aggiuntivo; esso viene detratto dal saldo dovuto al momento della stipula dell'atto definitivo.

Per una rivendita da 2.000.000 di euro acquistata da un privato, le voci si suddividono come segue: le imposte di registro ammontano a 95.000 €, le spese notarili e di registrazione si attestano a circa 30.500 €, la commissione dell’agenzia immobiliare aggiunge 72.000 € (pari al 3% più IVA) e i costi totali di acquisto si aggirano intorno a 197.500 € oltre al prezzo di acquisto, a fronte di un acconto di 200.000 € già depositato presso il notaio.

Come si collocano le commissioni di agenzia di Monaco rispetto a quelle di Francia, Italia, Svizzera e Regno Unito?

Sulla carta, le tariffe di Monaco si attestano al di sopra della media europea; tuttavia, l’assenza dell’imposta sul reddito e la struttura regolamentata e uniforme applicata da tutte le agenzie accreditate eliminano gran parte della variabilità negoziale riscontrabile in mercati come la Francia o il Regno Unito, dove le commissioni variano notevolmente a seconda della regione e della singola agenzia.

Chi regola le commissioni delle agenzie e a cosa ti vincola il tuo mandato?

Ogni agenzia che opera a Monaco è in possesso di una tessera professionale rilasciata dalla Chambre Immobilière Monégasque e opera nel rispetto degli obblighi antiriciclaggio previsti dall’AMSF, che si applicano a ogni transazione indipendentemente dal suo valore.

Tre tipologie di mandato definiscono il rapporto tra cliente e agenzia. Un “mandat simple” consente a diverse agenzie di commercializzare lo stesso immobile in parallelo. Un “mandat exclusif” conferisce a un’unica agenzia i diritti esclusivi per un periodo determinato. Un “mandat de recherche” si applica quando un acquirente o un inquilino incarica un’agenzia di effettuare una ricerca per suo conto, anziché il contrario.

Il documento di incarico specifica l'aliquota della commissione, la durata e le condizioni alle quali la commissione diventa esigibile; esaminare tali condizioni prima della firma consente di chiarire quali margini di negoziazione esistono e quali elementi rimangono fissati in base al tariffario della Camera.

Quando scade il termine per il pagamento della commissione e cosa succede se l’accordo salta?

L'agenzia percepisce la propria commissione una volta portato a termine l'incarico definito nel mandato, in genere quando l'acquirente e il venditore, oppure il locatore e il locatario, raggiungono un accordo sulle condizioni. Ciò vale anche nel caso in cui la transazione non vada a buon fine per motivi non legati all'operato dell'agenzia.

Le clausole sospensive inserite nel contratto preliminare, tra cui le condizioni di finanziamento, tutelano la caparra versata dall’acquirente qualora una determinata condizione non si verifichi. Il recesso al di fuori di tali clausole comporta la perdita delle somme già versate, sia in caso di prenotazione di acquisto che di accettazione di un’offerta di locazione; pertanto, verificare quali clausole si applicano a una determinata offerta prima della firma consente di chiarire l’esposizione finanziaria connessa a un ripensamento.

Commissioni ricorrenti successive all'operazione

Gestione immobiliaree gestione degli affitti sono regolati da una struttura tariffaria separata e ricorrente, distinta dalla commissione una tantum addebitata al momento dell'acquisto o della firma del contratto di locazione. Le tariffe per questi servizi variano a seconda dell'ambito di intervento: la gestione completa, che comprende la ricerca degli inquilini, la riscossione degli affitti e la supervisione della manutenzione, si colloca nella fascia più alta della gamma, mentre i pacchetti amministrativi più leggeri hanno un costo inferiore.

Tali spese vengono addebitate annualmente o come percentuale dell’affitto riscosso e si aggiungono, anziché essere incluse, alle spese condominiali fatturate separatamente dall’amministrazione dell’edificio.