Aperçu des lois clés
Loi n° 887
- Portée :
S'applique aux bâtiments résidentiels construits avant le 1er septembre 1947. - Principales conséquences (baux, droits des locataires):
- Les baux doivent avoir une durée minimale de 6 ans .
- Le loyer est fixé librement par le propriétaire.
- Les propriétaires doivent déposer une déclaration de vacance dans les 8 jours suivant la libération du logement, suivie d'un bail ou d'une déclaration d'occupation une fois le logement réoccupé.
- Locataires éligibles : citoyens monégasques, ascendants/descendants du propriétaire ou de leur conjoint, résidents à Monaco depuis au moins 5 ans avec une activité professionnelle, ou personnes employées à Monaco depuis au moins 5 ans.
- Les locataires peuvent résilier le bail annuellement avec un préavis (généralement de 3 mois), tandis que les propriétaires ne peuvent le résilier qu'après 6 ans, généralement avec un préavis de 3 mois.
Lois 1291 / 1235
- Loyers réglementés :
Pour les propriétés relevant de ce régime (souvent des bâtiments anciens), les augmentations de loyer sont contrôlées par l'administration. - Allocation compensatoire / Priorité :
Les locations sont réservées aux catégories protégées : citoyens monégasques, descendants ou ascendants, personnes nées et résidant toujours à Monaco (sous certaines conditions), ou résidents de longue durée (par exemple, 40 ans). - Durée et règles du bail :
Baux de 6 ans, renouvelables automatiquement aux mêmes conditions. - Droit de préemption :
Pour les logements soumis à réglementation, l'État dispose d'un droit de préemption pendant une période limitée (généralement quatre semaines). Si l'État renonce à ce droit, les locataires peuvent alors l'exercer.
Lire la loi 1291 / la loi 1235
Autres textes utiles
- Ordonnance n° 4.621 du 29 décembre 1970 — met en œuvre la loi 887.
- Ordonnance-Loi n° 669 du 17 septembre 1959 — cadre législatif modifié par la loi 887.
- Textes relatifs à la location protégée des biens d'avant 1947, notamment par la loi 1235 (modifiée par la loi 1291).
Contexte du marché immobilier monégasque
Le parc immobilier ancien de Monaco, composé principalement de bâtiments antérieurs à 1947, constitue le secteur réglementé. Ce parc diminue progressivement, ce qui réduit le nombre de biens immobiliers soumis aux lois n° 1235/1291 ou n° 887.
Par conséquent, la majorité des biens disponibles à la vente ou à la location appartiennent au secteur libre , non soumis à ces lois, offrant aux acheteurs une plus grande flexibilité pour la revente ou la location libre , attirant les investisseurs internationaux et les acheteurs étrangers en quête de liberté d'utilisation et de gestion .
Le marché reste très tendu : forte demande, offre rare et pression sur les biens immobiliers plus anciens , ce qui entraîne des prix élevés , notamment pour les biens du « secteur libre », tandis que le secteur réglementé se contracte.
Comment vérifier si un bien immobilier donné relève de la loi n° 887 ou de la loi n° 1235/1291 ?
Avant de faire une offre, un acheteur peut se faire une idée de la situation juridique d'un bien immobilier grâce à quelques indices concrets, même si seule la vérification du titre de propriété effectuée par le notaire apporte une certitude absolue:
- Date de construction. Seuls les immeubles achevés avant le 1er septembre 1947 peuvent relever de la loi n° 887 ou du régime 1235/1291 ; tout immeuble construit après cette date relève automatiquement du secteur libre, sans aucune exception fondée uniquement sur son historique de rénovation.
- L'annonce immobilière elle-même. Les agences sont tenues d'indiquer d'emblée si le bien est soumis à une réglementation, car cela a une incidence directe sur les conditions futures de location et de revente ; si une annonce ne mentionne rien à ce sujet pour un immeuble visiblement ancien, il convient de poser directement la question avant de poursuivre.
- L'extrait du cadastre, obtenu par l'intermédiaire du notaire, qui confirme de manière définitive si une parcelle donnée bénéficie d'un statut réglementé, est grevée d'une hypothèque ou fait l'objet d'une servitude. Ce document reste la seule source permettant de trancher la question avec une certitude juridique, car la perception qu'a le public de l'âge ou de l'histoire d'un bâtiment peut s'avérer inexacte.
L'âge d'un bien immobilier ne garantit pas à lui seul son statut de logement réglementé, car de nombreux bâtiments antérieurs à 1947 ont depuis été entièrement rénovés, restructurés en nouveaux lots ou reclassés au fil des décennies, et le parc réglementé ne cesse de diminuer à mesure que les bâtiments anciens sont réaménagés ou reconvertis. La confirmation par un notaire avant la signature d'un avant-contrat reste la seule démarche fiable, et un acquéreur souhaitant expressément éviter le statut de bien réglementé, afin de bénéficier d'une flexibilité maximale en cas de revente ou de location future, devrait demander cette confirmation par écrit avant de verser un acompte, et non après.
Les étrangers peuvent-ils acheter un bien immobilier à Monaco ?
Les lois régissant les locations (887 ou 1235/1291) concernent principalement l’utilisation locative des propriétés anciennes , et non la propriété elle-même : il est possible d’acheter une propriété à Monaco en tant qu’étranger, que ce soit « en vertu de la loi » ou non.
Toutefois, si vous achetez un bien « réglementé », vous devez respecter les restrictions locatives , notamment la sélection des locataires, les loyers contrôlés ou les conditions du bail, ainsi que les obligations de déclaration administrative en cas de vacance.
Mentions légales — Acheteurs non-résidents
- Les étrangers peuvent acquérir des biens immobiliers à Monaco sans aucune restriction légale en matière de propriété.
- Si le bien est « soumis à la loi », son utilisation locative future est soumise aux règles applicables.
- En cas de revente, des droits de préemption peuvent s'appliquer : d'abord à l'État, puis éventuellement au locataire.
Procédure d'achat : étapes, formalités et documents requis
Recherche et sélection de biens immobiliers
Définissez clairement votre profil d'acheteur en tenant compte de votre style de vie et de vos objectifs d'investissement. Sélectionnez les biens en fonction de leur emplacement , de leur surface habitable , du nombre de chambres et des caractéristiques de la copropriété , telles que la qualité de la gestion et des espaces communs. Identifier vos priorités vous permettra de cibler efficacement les biens et d'éviter les visites inutiles.
Offre d'achat écrite
Formalisez votre proposition d'achat en précisant le prix offert et les conditions suspensives , telles que l'obtention d'un financement, la réalisation d'une expertise ou l'obtention d'une autorisation légale. Une offre écrite témoigne de votre engagement et permet au vendeur d'évaluer votre sérieux. Une rédaction claire et complète minimise les malentendus et facilite la négociation.
Dépôt
L'acompte, placé sur un compte séquestre, représente généralement entre 5 et 10 % du prix. Il garantit la transaction, témoigne de l'engagement de l'acheteur et constitue une preuve de sérieux aux yeux du vendeur. L'acompte reste bloqué jusqu'à la signature de l'acte de vente définitif, ce qui garantit que les deux parties respecteront leurs engagements.
Contrat préliminaire ou acte préparatoire
Selon la nature du bien, un contrat préliminaire ou un acte préparatoire peut être signé afin de formaliser l'accord avant l'acte définitif. Certains biens, notamment ceux soumis à une réglementation spécifique, exigent cet acte pour valider la transaction. Le contrat précise les conditions de vente, les délais et les obligations de chaque partie.
Vérifications notariales et consultatives
Avant la signature, le notaire vérifie le titre de propriété , le statut hypothécaire , l'existence de servitudes et le règlement de copropriété . Des contrôles techniques et administratifs sont également effectués afin de sécuriser l'investissement. Ces vérifications permettent d'identifier d'éventuels problèmes ou restrictions et de garantir la légalité de la transaction.
Signature de l'acte de vente
L’ acte de vente authentique est rédigé et signé devant un notaire monégasque . Le solde du prix est versé et les clés sont remises à l’acquéreur. L’acte est ensuite enregistré et transcrit au registre foncier, garantissant ainsi la sécurité juridique et la pleine propriété du bien.
Documents généralement requis
Préparez les documents suivants pour l'achat :
- Pièce d'identité (passeport pour les non-résidents)
- Preuve de résidence
- Coordonnées bancaires (IBAN) pour le virement de fonds
- Preuve de fonds démontrant la capacité de paiement
- Procuration si représentée
- Certificat d'état civil ou preuve de capacité juridique pour les acheteurs personnes morales
Coûts, taxes et frais liés à l'achat
Frais d'immatriculation / Droits de mutation
Les droits de mutation dépendent du statut de l'acquéreur et de la structure de l'achat. Pour une personne physique ou une société civile monégasque, le taux est d'environ 4,75 % du prix . Ces frais couvrent l'enregistrement officiel et l'inscription au registre foncier.
Frais de notaire
Les frais de notaire représentent environ 1,5 % du prix , ce qui porte le total indicatif des taxes à environ 6,25 % pour une acquisition standard. Le notaire garantit la conformité légale, la sécurité de la transaction et la rédaction de tous les documents nécessaires.
Commissions d'agence
Les commissions d'agence varient et sont précisées dans le mandat de vente ou l'offre d'achat. Elles couvrent la recherche, la sélection, la négociation et l'accompagnement tout au long de la transaction.
Cas particuliers
L’achat d’actions de sociétés possédant des biens immobiliers ou les transactions rapides sous le régime des négociants immobiliers suivent des règles fiscales spécifiques et nécessitent une structuration sur mesure.
Autres coûts
Prévoir un budget pour les frais de traitement bancaire , les coûts potentiels de mise en conformité , ainsi que les frais d'assurance et de copropriété , afin d'assurer une gestion et une protection adéquates du bien .
Statut de la propriété, copropriété et droits du propriétaire
État de la propriété
Le titre de propriété est inscrit au cadastre monégasque , reconnaissant officiellement vos droits. Toute hypothèque ou servitude est mentionnée dans l'extrait cadastral, vous permettant d'anticiper les éventuelles contraintes d'usage du bien.
Copropriété
La copropriété est régie par la loi n° 1.329 du 8 janvier 2007 et la loi n° 1.531 du 29 juillet 2022. Le règlement de copropriété est obligatoire lors de la division en lots et définit les droits et obligations de chaque copropriétaire.
Frais et budget
Chaque copropriétaire contribue aux charges communes, aux provisions pour l'entretien et au fonds de réserve . Les travaux sont décidés en assemblée générale à la majorité, conformément au règlement de copropriété. Comprendre ces charges permet d'éviter les mauvaises surprises financières.
Assemblées et gouvernance
Le gestionnaire de l'immeuble, professionnel ou bénévole, organise les assemblées générales et veille à la bonne application des décisions. Les décisions courantes, les travaux et l'entretien des parties communes sont approuvés à la majorité.
Droits du propriétaire
Les propriétaires ont l'usage exclusif de leur lot , participent aux votes lors des assemblées générales et jouissent librement de leur propriété, sous réserve des règlements de copropriété et des servitudes existantes .
Spécificités juridiques relatives aux propriétés locatives
Distinction entre secteurs « libres » et secteurs « protégés »
Certains logements anciens sont soumis à un régime locatif réglementé , tandis que la plupart des logements appartiennent au secteur libre , permettant des locations sans contrôle strict des loyers.
Règles pour les propriétés plus anciennes
Les baux réglementés imposent des durées minimales , des bénéficiaires prioritaires et des obligations de déclaration concernant l'occupation et la vacance des locaux.
Droits des locataires et des propriétaires
Le bail définit les conditions de préavis , la durée contractuelle (souvent 6 ans pour les baux réglementés) et les procédures de révision du loyer , assurant ainsi un équilibre entre les droits du locataire et les intérêts du propriétaire.
Droit de préemption et de revente
L’ État peut exercer un droit de préemption sur les biens protégés. À défaut, le locataire bénéficie d’un droit d’acquisition préférentiel , garantissant la continuité de son occupation.
Obligations administratives
Le propriétaire doit tenir à jour les déclarations de vacance et en informer les autorités en fonction du type de bail et du bien , assurant ainsi le respect de la réglementation monégasque et la transparence dans la gestion immobilière.
Considérations fiscales et successorales
L'acquisition d'un bien immobilier à Monaco nécessite de prendre en compte les implications fiscales et successorales. La Principauté ne prélève pas d'impôt sur le revenu, ni d'impôt sur la fortuneni droit de succession aux résidents monégasques. Toutefois, les règles varient en fonction de la nationalité et de la résidence fiscale de l'acheteur.
Les transferts via des sociétés ou holdings étrangères doivent être structurés de manière à garantir la sécurité juridique et la clarté des droits des héritiers . Les donations et successions nécessitent souvent la rédaction de testaments conformes au droit monégasque , permettant une succession harmonieuse tout en respectant les obligations légales locales et étrangères. L'accompagnement d'un conseiller fiscal et juridique est essentiel pour planifier et sécuriser chaque opération.
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