Eine Zweitwohnung in Monaco kaufen: Der umfassende Leitfaden für Käufer

Zweitwohnsitz vs. Aufenthaltsgenehmigung in Monaco: Zwei Entscheidungen, die oft verwechselt werden

Der Kauf einer Immobilie in Monaco und die Erlangung des Wohnsitzes in Monaco sind zwei getrennte Vorgänge, für die unterschiedliche Vorschriften und Fristen gelten. Der Besitz allein ändert nichts am steuerlichen oder administrativen Status einer Person. Ein großer Teil der Käufer im Fürstentum nutzt seine Wohnung ausschließlich als Zweitwohnsitz, den sie einige Wochen oder Monate im Jahr bewohnen, ohne jemals einen Antrag auf eine Aufenthaltsgenehmigung zu stellen. Wer diesen Unterschied frühzeitig versteht, vermeidet zwei häufige Fehler: Käufer, die davon ausgehen, dass ein Kauf automatisch den Weg zur Aufenthaltsgenehmigung ebnet, und Käufer, die Monaco gänzlich meiden, weil sie fälschlicherweise glauben, dass der Besitz einer Immobilie zwangsläufig einen Wechsel des Steuerwohnsitzes zur Folge hat.

Immobilienbesitz, ohne in Monaco ansässig zu werden

In Monaco gibt es keine Beschränkungen hinsichtlich des ausländischen Eigentums. Käufer jeder Nationalität, unabhängig davon, ob sie ihren Wohnsitz dort haben oder nicht, können Wohnungen erwerben, diese im Rahmen der Vorschriften zur Miteigentümerschaft nach Belieben nutzen und sie vermieten, wenn sie nicht vor Ort sind. Der bloße Besitz führt nicht automatisch zur steuerlichen Ansässigkeit, und Eigentümer, die sich nur begrenzt im Fürstentum aufhalten, werden weiterhin nach den Vorschriften ihres eigenen Wohnsitzlandes besteuert. Dieser Punkt überrascht oft Erstkäufer, die manchmal davon ausgehen, dass die steuerlichen Regelungen Monacos gelten, sobald sie die Schlüssel in den Händen halten.

Die „6-Monate-und-1-Tag“-Regel, die Aufenthaltsgenehmigung („Carte de Séjour“) und die Bankanforderung von 500.000 Euro

Der Wohnsitz in Monaco ist ein eigenständiger Verwaltungsstatus, der separat vom Kauf selbst beantragt werden muss. Zu den wichtigsten Voraussetzungen gehören:

• Aufenthalt in Monaco von mindestens sechs Monaten und einem Tag pro Kalenderjahr
• Nachweis einer Unterkunft, entweder durch Eigentumsbesitz oder durch einen Mietvertrag mit einer Laufzeit von mindestens einem Jahr
• Ein Bankkonto in Monaco mit einem Guthaben von mindestens 500.000 €, oder ein von der sponsernden Bank anerkannter Nachweis über ein ausreichendes regelmäßiges Einkommen
• Ein einwandfreies Führungszeugnis sowie ein Antrag auf Aufenthaltsgenehmigung, der über die Bank eingereicht wurde, die den Antrag unterstützt

Der Besitz einer Zweitwohnung versetzt den Käufer in die Lage, später eine Aufenthaltsgenehmigung zu beantragen, falls sich seine Lebensumstände oder Pläne ändern sollten. Der Kauf und der Antrag auf eine Aufenthaltsgenehmigung sind jedoch zwei voneinander unabhängige Vorgänge, die jeweils mit eigenem Verwaltungsaufwand und eigenem Zeitplan verbunden sind.

Was müssen französische Staatsangehörige gemäß dem Übereinkommen von 1963 wissen?

Französische Staatsangehörige nehmen eine Sonderstellung ein, die besonderer Beachtung verdient. Gemäß dem französisch-monegassischen Steuerabkommen von 1963 unterliegen französische Staatsangehörige, die ihren Wohnsitz in Monaco nehmen, in der Regel weiterhin der französischen Einkommensteuer, im Gegensatz zu Käufern anderer Nationalitäten, die nach ihrer Ansiedlung in Monaco in vollem Umfang von den steuerlichen Rahmenbedingungen Monacos profitieren. Dieser Punkt verändert die finanzielle Logik einer Zweitwohnung für einen französischen Käufer im Vergleich zu einem Käufer aus einem anderen Land, und es lohnt sich, dies vor einer Kaufentscheidung mit einem Steuerberater zu besprechen, idealerweise noch bevor ein Angebot überhaupt ausgearbeitet wird.

Was der Erwerb einer Zweitwohnung in Monaco kostet

Preis pro Quadratmeter nach Bezirk und Gebäudeklasse

Diese Zahlen variieren je nach Alter des Gebäudes, seinem Zustand, der Etage, dem Vorhandensein eines Meerblicks sowie dem allgemeinen Ausstattungs- und Serviceniveau. Eine kürzlich renovierte Immobilie in einem gut verwalteten Gebäude mit einer aktiven Eigentümergemeinschaft und einer lückenlosen Instandhaltungshistorie erzielt einen deutlichen Preisaufschlag gegenüber einer vergleichbaren Fläche in einer älteren oder weniger gut geführten Wohnanlage. Zwei Wohnungen gleicher Größe im selben Stadtteil können daher Preisunterschiede von mehreren tausend Euro pro Quadratmeter aufweisen.

Registrierungsgebühren, Notargebühren und Maklerprovisionen

Die über den Kaufpreis hinausgehenden Kosten hängen direkt von der Rechtsform des Käufers ab. Es empfiehlt sich, diese Frage vor und nicht erst nach der Abgabe eines Angebots zu klären:

• Privatkäufer oder SCI in Monaco: Eintragungssteuer von 4,75 % zuzüglich Notargebühren von 1,5 %
• Ausländisches Unternehmen als Käufer: Eintragungsgebühr steigt auf 7,5 %, zuzüglich Notargebühren in Höhe von 1,5 %
• Nicht offengelegte Strukturen der wirtschaftlichen Eigentümerschaft: Registrierungsgebühr steigt weiter auf 10 %
• Maklerprovision: 3 % zzgl. MwSt. für den Käufer, 5 % zzgl. MwSt. für den Verkäufer

Da sich diese Sätze bei einem Einzelkauf und bei einer Unternehmensstruktur so stark unterscheiden, wirkt sich die Wahl der Haltergesellschaft erheblich auf das Gesamtbudget aus – bei einer hochpreisigen Akquisition manchmal um mehrere hunderttausend Euro.

Neubau vs. Bestandsimmobilie: Zwei unterschiedliche Kostenstrukturen

Bei einer Neubau- oder Off-Plan-Immobilie gilt eine andere Gebührenstruktur als bei einer Bestandswohnung. Anstelle der Eintragungssteuer zahlt der Käufer eine Mehrwertsteuer in Höhe von 20 % auf den Kaufpreis sowie eine ermäßigte Notargebühr von etwa 2,5 %. Bestandsimmobilien, manchmal auch als „Gebrauchtimmobilien“ bezeichnet, machen den Großteil der Transaktionen im Fürstentum aus und unterliegen der oben beschriebenen Eintragungssteuerstruktur. Ein Vergleich zwischen einem Neubauangebot und einer Bestandsimmobilie, der sich ausschließlich auf den Listenpreis stützt, ohne diesen Unterschied zu berücksichtigen, führt zu einem verzerrten Bild der tatsächlichen Kosten.

Welche Stadtteile eignen sich für einen Teilzeit-Eigentümer?

Einige Stadtteile eignen sich besser als andere als Zweitwohnsitz, vor allem aufgrund des Umfangs der täglichen Unterstützung, die sie einem Eigentümer bieten, der nicht das ganze Jahr über vor Ort ist. Monte-Carlo und das Carré d’Or bieten unmittelbaren Zugang zu Restaurants, Einkaufsmöglichkeiten und Dienstleistungen sowie die höchsten Concierge-Standards im Fürstentum. Dies kommt einem Eigentümer entgegen, der ohne eigenes Personal anreist und erwartet, dass das Gebäude Lieferungen, Wartungsanfragen und alltägliche Besorgungen übernimmt. Larvotto und Mareterra bieten Strandnähe und neuere Gebäude, deren technische Ausstattung bereits den aktuellen Standards entspricht, was den Wartungsaufwand für einen Teilzeitbesitzer zwischen den Aufenthalten verringert. Fontvieille und Jardin Exotique bieten größere Wohnflächen zu einem niedrigeren Quadratmeterpreis sowie einen ruhigeren, eher wohnlichen Charakter – allerdings auf Kosten eines längeren Fußwegs zum Hafen und zum Kasino-Viertel.

Die Immobilienformen, die sich am besten als Zweitwohnsitz eignen

Käufer, die auf der Suche nach einer Zweitwohnung in Monaco sind, bevorzugen eine kleine Auswahl an Wohnformen, die jeweils einem anderen Nutzungsrhythmus entsprechen:

• Studios und Einzimmerwohnungen, die sich problemlos für mehrere Monate hintereinander verschließen lassen und zwischen den Besuchen einfach an einen Vermietungsmanager übergeben werden können
• Serviced Residences, bei denen Concierge-Service, Reinigungsdienst und Instandhaltung direkt zu den hauseigenen Dienstleistungen gehören, sodass der Eigentümer so gut wie nichts aus der Ferne koordinieren muss
• Zweizimmerwohnungen mit Terrasse – ein Konzept, das Komfort während des Aufenthalts mit überschaubaren Betriebskosten für eine Immobilie in Einklang bringt, die einen Teil des Jahres leer steht
• Duplex- und Penthouse-Wohnungen, die von Eigentümern gewählt werden, denen Platz und Aussicht wichtiger sind als die Häufigkeit der Nutzung; oft dienen sie eher als langfristiger Familienwohnsitz denn als reines Zweitwohnsitz

Käufer, die kurze saisonale Aufenthalte in Betracht ziehen, die auf Veranstaltungen wie den Grand Prix, die Yachtmesse oder das Tennisturnier abgestimmt sind, legen in der Regel mehr Wert auf die Nähe zum Hafen und nach Monte-Carlo als auf die reine Wohnfläche, da die Immobilie eher als Ausgangspunkt für eine ereignisreiche Woche dient als als ständiger Wohnsitz.

Der Kaufprozess – vom Kaufangebot bis zum Kaufvertrag

Der Kaufprozess in Monaco folgt einem festgelegten Ablauf, wobei jeder Schritt der Transaktion rechtliche Verbindlichkeit verleiht:

1. Kaufangebot (offre d'achat) – ein schriftliches, verbindliches Angebot, in dem Preis, Gültigkeitsdauer und Objektbeschreibung angegeben sind
2. Vorvertrag (compromis de vente) – vom Notar erstellt, in dem Bedingungen wie die Finanzierung oder die Prüfung der Bauvorhaben aufgeführt sind
3. Anzahlung – in der Regel 10 % des Kaufpreises, die auf dem Treuhandkonto des Notars hinterlegt werden
4. Vorkaufsfrist – Die monegassische Regierung verfügt über ein Vorkaufsrecht bei bestimmten Transaktionen, das innerhalb einer festgelegten Frist ausgeübt oder darauf verzichtet werden kann.
5. Grundbuchauszüge – werden vom Notar vor der Vertragsabwicklung eingeholt und bestätigen, dass der Verkäufer über ein lastenfreies Eigentumsrecht verfügt
6. Unterzeichnung des Kaufvertrags – Vertragsabschluss, Restzahlung und Eigentumsübergang
7. Eintragung im Grundbuch von Monaco – der Notar stellt eine „Attestation de vente“ als vorläufigen Eigentumsnachweis bis zur endgültigen Eintragung aus

Im Vergleich zu Frankreich gibt es in Monaco nach Unterzeichnung des Vorvertrags keine gesetzliche Bedenkzeit, was dem Verkäufer mehr Sicherheit bietet, dem Käufer jedoch weniger Spielraum lässt, seine Meinung zu ändern, sobald er sich einmal festgelegt hat. Aus diesem Grund ist eine frühzeitige Due-Diligence-Prüfung sowohl der Wohnung als auch des Gebäudes in Monaco wichtiger als auf Märkten, die eine formelle Widerrufsfrist vorsehen.

Die tatsächlichen jährlichen Kosten für den Unterhalt einer Zweitwohnung in Monaco

Eine Zweitwohnung verursacht Betriebskosten, unabhängig davon, wie viele Wochen sie tatsächlich bewohnt wird, und diese Kosten summieren sich unbemerkt, wenn sie nicht von Anfang an im Budget eingeplant werden. Zu den wichtigsten Posten gehören:

• Die Nebenkosten, die das Gebäudepersonal, die Gemeinschaftsflächen, die Sicherheit und die Aufzüge abdecken, sind in Gebäuden mit umfangreichem Concierge- und Ausstattungsangebot in der Regel höher.
• Versicherung, angepasst an eine Immobilie, die über weite Zeiträume des Jahres unbewohnt bleibt, wobei der Tarif manchmal von dem einer voll bewohnten Wohnung abweicht
• Die Versorgungsleistungen im Standby-Modus, darunter Heizung, Wartung der Klimaanlage und Internet, wurden auch in den Monaten, in denen das Haus leer stand, weiter bereitgestellt.
• Concierge- oder Hausmeisterdienste, die für Eigentümer organisiert werden, die nicht vor Ort sind, um die Immobilie regelmäßig zu überprüfen und auf etwaige Probleme zu reagieren
• Verwaltungsgebühren, bei denen der Eigentümer die vollständige Verwaltung der Wohnung an eine lokale Agentur überträgt, anstatt sich selbst darum zu kümmern

Eigentümer unterschätzen diesen Posten häufig bei der Budgetplanung für einen Kauf, da sie sich hauptsächlich auf den Kaufpreis und die Gebühren konzentrieren, und stellen erst nach Ablauf des ersten vollen Jahres als Eigentümer fest, wie hoch die tatsächlichen jährlichen Unterhaltskosten sind.

Vermietung Ihrer Zweitwohnung während Ihrer Abwesenheit

Die monegassischen Vorschriften regeln Saison- und Kurzzeitvermietungen mit spezifischen Bestimmungen zu Mietverträgen, Belegungsmeldungen und Mieterschutz. Ein Eigentümer, der beabsichtigt, seine Zweitwohnung in den Zeiträumen zu vermieten, in denen er sich nicht in Monaco aufhält, ist gut beraten, diese Vereinbarung von Anfang an mit einer lizenzierten lokalen Agentur zu treffen – und nicht erst nach Abschluss des Kaufs –, damit Preisgestaltung, Mieterauswahl und Mietbedingungen ganzjährig mit dem tatsächlichen Verfügbarkeitskalender der Immobilie abgestimmt sind, auch in Spitzenzeiten wie dem Grand Prix.

Die Weitergabe einer Zweitwohnung in Monaco: Erbfolge und Eigentumsstrukturen

Die Art und Weise, wie eine Zweitwohnung gehalten wird, wirkt sich unmittelbar darauf aus, wie sie vererbt wird. Monaco wendet eigene Erbschaftsregelungen an, die sich von denen des Wohnsitzlandes des Eigentümers unterscheiden und bei denen direkte Erben anders behandelt werden als entferntere Verwandte, für die deutlich höhere Erbschaftssteuersätze gelten. Manche Käufer strukturieren den Kauf über eine monegassische SCI (société civile immobilière), was sowohl die Grunderwerbsteuer als auch die Art und Weise der Übertragung der Anteile im Erbfall verändert, verglichen mit dem direkten Halten der Immobilie im Namen einer Einzelperson. Diese Entscheidung zur Strukturierung sollte vor der Unterzeichnung des Kaufangebots mit einem Notar besprochen werden, da eine Korrektur nach dem Kauf zusätzliche Kosten verursacht und in manchen Fällen eine völlig neue Transaktion erforderlich macht.

Woher die Bestände an Zweitwohnungen tatsächlich stammen: Der nicht am Markt gehandelte Bereich

Ein erheblicher Teil der Transaktionen in Monaco gelangt nie in öffentliche Angebote. Eigentümer, die Diskretion bevorzugen – sei es aus Gründen der Privatsphäre oder um die Öffentlichkeit eines öffentlichen Verkaufsprozesses zu vermeiden –, verkaufen über direkte Vermittlungen, die zwischen im Fürstentum tätigen Agenturen, Privatbanken und Family Offices vereinbart werden. Der Zugang zu diesem Off-Market-Segment hängt von den Beziehungen ab, die eine Agentur tatsächlich zu Eigentümern und lokalen Institutionen unterhält, und nicht vom Umfang der auf einer Website angezeigten Angebote. Dies erklärt, warum Käufer, die ihre Suche auf öffentliche Portale beschränken, oft nur einen Teil des tatsächlich verfügbaren Angebots sehen.