Warum sollte man in Monaco einen Immobilienmakler beauftragen?

Was macht ein Immobilienmakler in Monaco und worin unterscheidet sich diese Tätigkeit von der eines Verkaufsmaklers?

Ein Immobilienmakler sucht, bewertet und verhandelt im Auftrag eines Käufers und nicht eines Verkäufers, und diese Umkehrung der Vertretungsbeziehung verändert die gesamte Dynamik der Immobiliensuche. In den meisten Märkten führt dies zu einer klaren Trennung zwischen dem Makler, der den Eigentümer vertritt, und dem Makler, der den Käufer vertritt, wobei jeder von einer anderen Partei bezahlt wird und dieser gegenüber rechenschaftspflichtig ist. 

In Monaco besteht diese Trennung zwar auf dem Papier, in der Praxis funktioniert sie jedoch anders als in Märkten wie Frankreich oder dem Vereinigten Königreich, wo Käufermakler eine eigenständige, weit verbreitete Berufsgruppe bilden.

Verkäuferauftrag vs. Suchauftrag

Immobilienmakler in Monaco arbeiten im Rahmen eines „Mandat de vente“, einer vom Eigentümer unterzeichneten Vollmacht, die es der Agentur erlaubt, die Immobilie zu vermarkten, und die Bedingungen für einen eventuellen Verkauf festlegt. Diese Mandatsstruktur legt fest, wer die Agentur unter welchen Bedingungen bezahlt, und bedeutet, dass die vorrangige vertragliche Verpflichtung der Agentur von Beginn der Geschäftsbeziehung an dem Verkäufer liegt. 

Ein Immobilienmakler hingegen arbeitet im Rahmen eines Suchauftrags, der direkt vom Käufer unterzeichnet wurde, wobei die Gebühren unabhängig von dem Auftrag der verkäuferseitigen Agentur vereinbart werden, wodurch eine wirklich eigenständige Vertretungslinie entsteht.

Warum ist die Unterscheidung zwischen Käufer und Verkäufer im Fürstentum weniger streng geregelt als in Frankreich?

Der Immobilienmarkt in Monaco wird von einer begrenzten Anzahl zugelassener Maklerbüros bedient, die alle von der Chambre Immobilière Monégasque beaufsichtigt werden, dem Berufsverband, der die Einhaltung der Verhaltensregeln in der gesamten Branche überwacht. In der Praxis betreut häufig dasselbe Maklerbüro beide Seiten einer Transaktion: Es hat das Mandat des Verkäufers inne und begleitet gleichzeitig den Käufer durch den Prozess, tauscht Informationen aus, koordiniert Besichtigungen und berät bei der Angebotsstrategie. 

Diese Doppelrolle ist in Monaco eher die Regel als die Ausnahme, was vor allem auf die geringe Größe des Marktes und den begrenzten Kreis der darin tätigen Fachleute zurückzuführen ist. Sie hat Auswirkungen darauf, wie ein Käufer die Beratung durch eine Agentur einordnen muss, die bei demselben Geschäft auch den Verkäufer vertritt.

Die Frage nach Interessenkonflikten – ehrlich beantwortet

Ein Makler, der im Auftrag des Verkäufers handelt, ist vertraglich darauf ausgerichtet, den höchstmöglichen Preis für den Eigentümer zu erzielen, da dieses Ergebnis direkt die eigene Provision des Maklers bestimmt. Ein engagierter Immobiliensucher, der im Rahmen eines vom Käufer bezahlten Suchauftrags tätig ist, hat kein finanzielles Interesse am Verkaufspreis und verhandelt ausschließlich im Interesse des Käufers, ohne den zugrunde liegenden Anreiz, den Preis in die Höhe zu treiben. 

Diese Unterscheidung spielt vor allem bei den Verhandlungen über Preis und Bedingungen eine Rolle, bei denen die Interessen tatsächlich auseinandergehen, und ist weniger wichtig bei den rein administrativen Schritten der Transaktion, bei denen der Notar unabhängig davon, wer wen vertritt, stets die neutrale Partei bleibt.

Die Probleme, die ein Immobilienmakler in einem 2 km² großen Markt tatsächlich löst

Ermittlung des Anteils der Transaktionen außerhalb des öffentlichen Marktes

Ein beträchtlicher Teil der Verkäufe in Monaco wird nie öffentlich ausgeschrieben. Eigentümer, die Wert auf Diskretion legen – sei es aus persönlichen oder beruflichen Gründen –, verkaufen über direkte Vermittlungen, die zwischen Maklerbüros, Privatbanken, Family Offices und vertrauenswürdigen lokalen Kontakten vereinbart werden, die bereits wissen, welche Käufer aktiv auf der Suche sind. 

Ein Immobilienmakler mit einem gut etablierten lokalen Netzwerk hat Zugang zu diesem Angebot, das ein Käufer, der von im Ausland aus öffentliche Portale durchsucht, einfach nicht zu Gesicht bekommt – ganz gleich, wie oft er seine Suche aktualisiert.

Das Gebäude lesen, nicht nur die Wohnung

In Monaco ist das Gebäude genauso wichtig wie die darin befindliche Wohnung, manchmal sogar noch wichtiger. Zwei ähnliche Wohnungen in unterschiedlichen Wohnanlagen werden aufgrund von Faktoren wie dem Ruf der Hausverwaltung, dem Zustand der Gemeinschaftsbereiche, der Qualität des Concierge-Services, anstehenden Fassadenarbeiten, die bereits von der Eigentümergemeinschaft beschlossen wurden, und dem Alter der technischen Anlagen wie Aufzüge und Klimaanlagen zu deutlich unterschiedlichen Preisen gehandelt. 

Ein Immobilienmakler, der mit dem örtlichen Wohnungsbestand vertraut ist, weist auf diese Punkte hin, bevor eine Besichtigung die Zeit des Käufers verschwendet – und nicht erst, nachdem bereits ein Angebot abgegeben und eine Anzahlung geleistet wurde.

Preisvergleich bei Fehlen eines öffentlichen Index

Monaco veröffentlicht keinen nationalen Preisindex auf Einzelgeschäftsebene, und die öffentlich ausgewiesenen Angebotspreise spiegeln nicht immer die tatsächlichen Verkaufspreise wider, zu denen Immobilien nach Abschluss der Verhandlungen verkauft werden. 

Ein auf dem lokalen Markt tätiger Immobilienmakler vergleicht ein Angebot mit aktuellen Vergleichsverkäufen, über die er aus eigener Erfahrung und seinem Netzwerk direkt Bescheid weiß, und bietet dem Käufer so eine realistische Grundlage für ein Angebot, anstatt sich ausschließlich auf den vom Verkäufer festgelegten Angebotspreis zu verlassen.

Zeitplanung und Gestaltung des Kaufangebots

Das schriftliche Kaufangebot (offre d'achat) wird mit der Annahme rechtsverbindlich, und sein Wortlaut, seine Gültigkeitsdauer sowie die darin festgelegten Bedingungen wirken sich unmittelbar auf das Risiko des Käufers aus, sollten sich die Umstände später ändern. 

Ein mit den örtlichen Gepflogenheiten vertrauter Immobilienmakler entwirft dieses Dokument mit den für den Käufer schützenden Klauseln und legt es zu dem Zeitpunkt in den Verhandlungen vor, an dem es das größte Gewicht hat – also weder zu früh, wenn der Verkäufer noch nicht vollständig geprüft wurde, noch zu spät, wenn ein anderes Angebot bereits an Boden gewonnen hat.

Einkaufen, ohne vor Ort zu sein

Internationale Käufer entscheiden sich häufig für einen Kauf, ohne dauerhaft in Monaco zu leben, und manchmal, ohne während des gesamten Prozesses mehr als ein- oder zweimal dort gewesen zu sein. 

Ein Immobilienmakler führt Vorbesichtigungen durch, organisiert Besichtigungen aus der Ferne oder per Video und vertritt den Käufer in jeder Phase – von der ersten Suche bis zur Unterzeichnung des Kaufvertrags (acte de vente) –, sodass die Transaktion nach dem Zeitplan des Käufers ablaufen kann, anstatt dass in jeder Phase des Prozesses wiederholte, kostspielige Reisen ins Fürstentum erforderlich wären.

So funktionieren Gebühren: Wer zahlt was – und wann zwei Gebühren zusammenkommen

Provisionen der Agentur in Monaco befolgen die von der Chambre Immobilière Monégasque festgelegten Tarife:

• Vermittlungsgebühr des Verkäufers: ca. 5 % zzgl. MwSt., vom Verkäufer im Rahmen seines Mandats zu zahlen
• Vermittlungsgebühr für den Käufer: ca. 3 % zzgl. MwSt., zu zahlen vom Käufer an die Agentur, die das Mandat des Verkäufers innehat
• Suchgebühr des Immobilienvermittlers: ein separater Betrag, der im Rahmen des Suchauftrags direkt mit dem Käufer vereinbart wird und zusätzlich zu der bereits an die verkaufende Agentur zu zahlenden Provision anfällt

Käufer sollten diesen Punkt vor der Unterzeichnung eines Vertrags klären, da sich die Gesamtkosten der Transaktion ändern, wenn zusätzlich zur üblichen Käuferkommission ein spezieller Immobilienvermittler beauftragt wird. Diese Gesamtkosten sollten gegen den tatsächlichen Nutzen abgewogen werden, der durch den Zugang zu Off-Market-Objekten, Verhandlungsvorteile und die Due-Diligence-Prüfung auf Gebäudeebene entsteht, anstatt sie rein als zusätzliche Ausgabe zu betrachten, da ein gut ausgehandelter Preis die Vermittlergebühr oft von selbst ausgleicht.

Der Durchsuchungsbefehl Schritt für Schritt – vom Antrag bis zum Abschluss

1. Kurze Definition – Budget, Präferenzen hinsichtlich des Stadtteils, der Wohnfläche, der Raumaufteilung und des Lebensstils, die vor jeder Besichtigung im Detail festgelegt werden
2. Marktüberblick – Kombination aus öffentlichen Angeboten und Off-Market-Gelegenheiten aus dem eigenen Netzwerk des Maklers
3. Auswahl und Vorbesichtigungen – Aussortieren von Objekten, die hinsichtlich der Bauqualität oder aufgrund versteckter Einschränkungen, die auf Fotos nicht erkennbar sind, nicht den Anforderungen entsprechen
4. Geführte oder Fernbesichtigungen – begleitete Besichtigungen, entweder vor Ort oder per Video, kombiniert mit der eigenen Einschätzung des Jägers zu jedem Grundstück
5. Due Diligence – Überprüfung der Protokolle der Eigentümergemeinschaft, der geplanten Arbeiten, der Nebenkosten und etwaiger anhängiger Streitigkeiten, die das Gebäude betreffen
6. Angebot und Verhandlungen – Ausarbeitung und Einreichung des Kaufangebots, anschließend direkte Verhandlungen über Preis und Konditionen mit der Verkäuferseite
7. Begleitung bis zum Abschluss – Abstimmung mit dem Notar, der verkaufenden Agentur und den Beratern des Käufers bis zur Unterzeichnung des Kaufvertrags

Was kann ein Immobilienmakler in Monaco nicht für Sie tun?

Ein Immobilienmakler arbeitet mit dem Notar zusammen, nicht an dessen Stelle. Die Ausarbeitung der Urkunde, die Durchführung der amtlichen Grundbuchauskunft und die Eintragung des Eigentumsübergangs bleiben nach monegassischem Recht die ausschließliche Aufgabe des Notars, unabhängig davon, wie der Käufer beim Erwerb vertreten wird. 

Das Vorkaufsrecht der Regierung, sofern es auf eine bestimmte Transaktion Anwendung findet, liegt ebenfalls vollständig außerhalb des Einflussbereichs des Immobilieninteressenten, und kein noch so großes Verhandlungsgeschick kann dessen Ausübung beeinflussen. Für einen Käufer ist es von Vorteil, diese Aufteilung der Zuständigkeiten von Anfang an zu verstehen, damit die Erwartungen hinsichtlich der Rolle jeder Partei während der gesamten Transaktion realistisch bleiben und sich nicht erst im Laufe des Vorgangs verschieben.

Wann brauchen Sie keinen Immobilienmakler?

Ein engagierter Immobilienspezialist bietet den größten Mehrwert für Käufer, die aus der Ferne suchen, unter Zeitdruck stehen oder nach einer wirklich seltenen Immobilienart Ausschau halten, die nur selten auf den Markt kommt. 

Ein Käufer, der bereits in Monaco ansässig ist, sich auf dem lokalen Markt auskennt und Zeit hat, persönlich an Besichtigungen teilzunehmen und direkt mit den Maklerbüros zu verhandeln, hat von einem zusätzlichen Suchauftrag und der damit verbundenen Gebühr deutlich weniger zu gewinnen und könnte es daher durchaus vorziehen, direkt mit den Maklerbüros zusammenzuarbeiten, die die Mandate für die für ihn interessanten Immobilien innehaben.

Wie überprüft man einen Immobilienmakler in Monaco, bevor man einen Vertrag unterzeichnet?

Bevor ein Käufer einen Suchauftrag unterzeichnet, sollte er eine kurze Liste von Punkten prüfen – idealerweise im Rahmen eines direkten Gesprächs und nicht allein anhand von Marketingmaterialien:

• Lokale Präsenz und Erfolgsbilanz, die sich konkret durch frühere Transaktionen im Fürstentum belegen lassen – und nicht nur auf dem breiteren Markt der französischen Riviera, wo die Markteintrittsbarrieren erheblich variieren
• Unabhängigkeit von einer einzelnen Verkaufsagentur, um sicherzustellen, dass der Makler die Suche nicht einfach auf Objekte lenkt, für die er selbst oder eine eng verbundene Agentur bereits ein Mandat hat
• Transparenz hinsichtlich der Gebührenstruktur, einschließlich der Angabe, ob es sich um eine Pauschalgebühr oder einen Prozentsatz handelt, und wie genau diese mit der Provision des Käufers zusammenhängt, die der verkaufenden Agentur für eine bestimmte Immobilie bereits zusteht
• Referenzen von früheren Kunden, idealerweise von anderen internationalen oder aus dem Ausland tätigen Käufern mit einem vergleichbaren Profil, die darüber berichten können, wie der Prozess vom ersten Kontakt bis zum Abschluss tatsächlich ablief