È sicuro acquistare un immobile a Monaco?
L'acquisto nel Principato segue un quadro normativo che attribuisce al notaio indipendente al centro della transazione. Il notaio è un pubblico ufficiale che non agisce né per conto dell’acquirente né per conto del venditore: verifica la regolarità giuridica dell’immobile, redige l’atto e registra il trasferimento di proprietà presso il registro immobiliare.
Le agenzie immobiliari operano su licenza e sono iscritte alla Chambre Immobilière Monégasque (CIM), un’associazione di categoria che impone ai propri membri determinati standard finanziari e professionali. La sicurezza dipende comunque dall’ordine in cui si agisce: nessun pagamento prima del coinvolgimento del notaio, una verifica di tutte le parti coinvolte e un’attenta lettura del contratto preliminare.
Questa pagina illustra le prassi più comuni. Il notaio e un consulente legale confermeranno le norme applicabili al vostro caso.
La procedura di acquisto e la tutela in ogni fase
Ogni fase prevede un momento in cui un controllo garantisce la tua tutela. Le guide pubblicate indicano un periodo compreso tra quattro e dodici settimane, ovvero da uno a tre mesi, tra l’accettazione dell’offerta e la firma dell’atto, a seconda della complessità della pratica.
Una guida all'acquisto pubblicata precisa che, una volta stipulato il contratto, non è previsto alcun periodo di recesso legale. Leggi attentamente le condizioni del contratto preliminare insieme al tuo notaio prima di firmarlo, poiché è questo documento a disciplinare la tua possibilità di recesso.
Due diligence prima di firmare a Monaco
La due diligence è l’insieme delle verifiche che trasformano un immobile promettente in un acquisto sicuro. Inizia prima di presentare l’offerta e completa l’elenco prima del contratto preliminare.
L'immobile e il relativo titolo di proprietà
- Atto di proprietà: il notaio verifica la validità del titolo e la catena di proprietà
- Gravami e vincoli: il notaio verifica la presenza di servitù, gravami e vincoli che incidono sull'immobile
- Descrizione: la superficie, il numero di stanze, la cantina e i posti auto corrispondono a quanto indicato nell'annuncio
- Destinazione d'uso: l'immobile è una residenza o uno spazio professionale e la destinazione d'uso è in linea con il tuo progetto
L'edificio e il condominio
- Normativa sulla comproprietà: norme relative all'uso, ai lavori e alla locazione
- Verbale dell'assemblea generale: deliberazioni su lavori, controversie e bilanci
- Spese condominiali: l’importo annuale e la quota a carico dell’unità; le spese condominiali rappresentano un costo ricorrente significativo in un edificio dotato di servizi
- Lavori in programma: facciata, ascensori, tetto o aree comuni che comportano costi aggiuntivi
- Arretrati: conferma che il venditore ha pagato gli importi dovuti
Le parti e i fondi
- Identità del venditore: la persona che firma è il proprietario oppure è titolare di una procura valida
- Provenienza dei fondi: i controlli antiriciclaggio e di identificazione della clientela si applicano non appena viene presentata l'offerta, anche in assenza di un prestito
- Disponibilità dei fondi: le banche e i notai si aspettano che dimostriate che i fondi sono disponibili e di provenienza lecita
- Struttura dell'acquirente: persona fisica, società civile o società straniera; da definire prima dell'offerta, poiché influisce sull'imposta di registro
Immobili in fase di costruzione e di nuova realizzazione
- Sviluppatore: forma giuridica della società di sviluppo e esperienza maturata nei progetti precedenti
- Calendario: data di consegna e conseguenze di un ritardo, specificate nel contratto
- Pagamenti: rate collegate alle fasi di costruzione e non a una data specifica
- Specifiche: finiture, dotazioni e superfici descritte in un allegato
- Garanzie: chiedete al notaio di confermare per iscritto quali garanzie tutelano i vostri pagamenti fino alla consegna
Come versare la caparra in tutta sicurezza
La caparra ammonta a circa il 10% del prezzo di vendita. Per un acquisto di 2.000.000 di euro, essa corrisponde a 200.000 euro. Le linee guida specificano che la caparra va versata tramite assegno bancario emesso da una banca di Monaco o tramite bonifico bancario dopo che il venditore ha accettato l’offerta, e che viene trattenuta dal notaio.
- Pagate il notaio, mai una persona fisica e mai sul conto di un dipendente dell’agenzia
- Confermare le coordinate bancarie per telefono con lo studio notarile, utilizzando un numero ricavato da una fonte ufficiale e non da un’e-mail
- Considerare sospetta qualsiasi modifica delle coordinate bancarie ricevuta via e-mail fino a quando il notaio non la confermi verbalmente
- Conserva una ricevuta scritta che indichi l'importo, lo scopo e il bene
- Leggi la clausola di decadenza: le linee guida delle agenzie indicano che la caparra viene trattenuta dal venditore se l’acquirente recede dal contratto dopo l’accettazione, mentre viene restituita all’acquirente se è il venditore a recedere, con l’eventuale applicazione al venditore di una penale pari all’importo della caparra. Il contratto preliminare disciplina il tuo caso.
Truffe e segnali di allarme nel settore immobiliare di Monaco
I tentativi di frode spesso si basano sulla rapidità e sui trasferimenti di denaro effettuati al di fuori del sistema notarile. Per ciascuno dei segnali di allarme riportati di seguito è prevista una semplice verifica.
Cosa fa e cosa non fa la Chambre Immobilière Monégasque
Il CIM è un’associazione professionale riconosciuta dalle autorità. Le agenzie vi aderiscono dopo una selezione che verte sugli standard finanziari e professionali; secondo una guida, nel Principato operano legalmente oltre 100 agenzie.
La registrazione è indicativa dell'affidabilità dell'agenzia. Non fornisce però alcuna indicazione sul prezzo di un determinato immobile né sulle condizioni di un edificio. Chiedete a ciascuna agenzia di mostrarvi la propria autorizzazione e la registrazione CIM, e informatevi su quale mandato detiene in relazione all'immobile che state visitando, poiché spesso un'unica agenzia rappresenta entrambe le parti coinvolte in una transazione.
Costi di acquisizione da mettere in conto prima di impegnarsi
Un acquisto sicuro parte da un budget completo. La tabella riporta i costi relativi a un prezzo di 2.000.000 €, con una commissione a carico dell'acquirente pari al 3% più il 20% di IVA, per un totale del 3,6%.
Un’altra guida indica spese di registrazione e notarili comprese tra il 6% e il 7,5% in caso di rivendita e una commissione di agenzia compresa tra il 3% e il 5%, più IVA. Richiedete un riepilogo scritto di tutte le spese prima di presentare un’offerta.
A chi rivolgersi per l'acquisto di un immobile a Monaco
- Il notaio incaricato delle verifiche legali, dell'atto e della registrazione
- Un consulente legale incaricato di esaminare l'accordo preliminare e la struttura dell'acquirente
- Un consulente fiscale per le implicazioni relative alla residenza e alla proprietà
- La tua banca per il finanziamento e la prova della disponibilità finanziaria; secondo una guida, le banche finanziano tra il 50% e il 70% del valore, con durate comprese tra i 10 e i 25 anni
- Un’ agenzia autorizzata, per accedere agli immobili e organizzare le visite
Noi di Balkin uniamo l’esperienza locale maturata dal 2005 alla rete globale di Knight Frank. Vi accompagniamo in ogni fase dell’acquisto e collaboriamo con il vostro notaio e i vostri consulenti. Per esaminare il vostro progetto in tutta riservatezza, fissate un colloquio privato con il nostro team.
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