Qual è la differenza tra un consulente immobiliare, un agente immobiliare e un "cacciatore di immobili"?
I tre titoli descrivono diversi rapporti con il denaro e con la proprietà. A Monaco, un mercato di 2,08 km², la differenza sta nel fatto che chi difende i tuoi interessi durante una trattativa.
| Criterio | Agente immobiliare | Consulente immobiliare | Cercatore di immobili |
|---|---|---|---|
| Mandato | Mandato di vendita firmato dal venditore | Dipende dall'azienda; controlla il contratto | Mandato di ricerca firmato dall'acquirente |
| A chi è rivolto questo ruolo | Il venditore al primo posto, al servizio dell'acquirente | La parte che sottoscrive il contratto di consulenza | Solo l'acquirente |
| Pagamento | Commissione legata al prezzo di vendita; commissione a carico dell'acquirente pari al 3% più il 20% di IVA | Tariffa concordata individualmente | Onorario concordato individualmente: importo fisso, percentuale sul prezzo o anticipo |
| Accesso | Portafoglio e rete propri dell'agenzia | Rete dello studio | Immobili in vendita sul mercato e fuori mercato che corrispondono alle tue richieste |
| Interesse per il prezzo | La commissione aumenta con il prezzo | Dipende dalla struttura tariffaria | Nessuna sul prezzo di vendita |
| Uso tipico | Visitare e acquistare un immobile in vendita | Valutazione, strategia e strutturazione | Ricerca di immobili rari, acquirenti all’estero, discrezione |
Un agente immobiliare è in possesso di un'autorizzazione all'esercizio della professione e, nel caso delle agenzie autorizzate, è iscritto alla Chambre Immobilière Monégasque. A Monaco non esiste un tariffario per le commissioni degli intermediari o dei consulenti, e non abbiamo individuato alcun titolo protetto per i consulenti immobiliari; pertanto, è il contratto ad avere maggiore rilevanza rispetto alla denominazione.
Chi paga chi: l’esempio di commissione su 2.000.000 di euro
La commissione a carico dell'acquirente presso un'agenzia è pari al 3% più il 20% di IVA, per un totale del 3,6%. Un'altra guida pubblicata indica una percentuale compresa tra il 3% e il 5% più IVA, a carico dell'acquirente o del venditore a seconda del caso.
| Articolo | Importo corrispondente a un prezzo di 2.000.000 di euro |
|---|---|
| Commissione dell'acquirente pari al 3% | €60,000 |
| IVA al 20% sulla commissione | €12,000 |
| Commissione con IVA inclusa | 72.000 €, pari al 3,6% |
| Imposta di registro sulla rivendita, persona fisica (4,75%) | €95,000 |
| Spese notarili (circa l'1,5% più 500 €) | Circa 30.500 € |
| Onorario di un agente immobiliare o di un consulente immobiliare | Concordato individualmente, in aggiunta |
Il costo totale di acquisto ammonta a circa il 9,9% in caso di rivendita. Un agente immobiliare o un consulente addebita inoltre una commissione, quindi chiedete come questa si sommi alla provvigione e richiedete l'importo per iscritto.
Doppia rappresentanza: quando un'agenzia rappresenta entrambe le parti
A Monaco, spesso un'unica agenzia rappresenta entrambe le parti di una transazione: detiene il mandato del venditore e presenta l'acquirente. Si tratta di una pratica normale, che crea un conflitto di interessi che potete gestire ponendo delle domande.
- Quale tipo di mandato detiene l'agenzia su questo immobile? Un mandato di vendita significa che l'agenzia percepisce la propria commissione sul prezzo di vendita
- L'azienda rende noti i propri altri interessi? Chiedete se esistono legami con un promotore immobiliare, un edificio o un proprietario
- Chi negozia il prezzo per conto tuo? Un mandato a favore dell’acquirente elimina l’interesse a ottenere un prezzo più alto
Un cercatore di immobiliincaricato di una ricerca immobiliare non ha alcun interesse nel prezzo di vendita. Anche un consulente con un contratto di consulenza opera nel vostro interesse, a condizione che ciò sia specificato nel contratto e che il compenso non dipenda dal prezzo.
Agenzia locale o broker internazionale
Un’agenzia locale è autorizzata a operare nel Principato, conosce bene gli immobili e le spese condominiali e intrattiene rapporti con i proprietari. Un agente immobiliare internazionale raggiunge gli acquirenti all’estero e offre una rete che si estende in diversi paesi.
Un’agenzia che riunisce entrambe queste caratteristiche si trova in una posizione vantaggiosa. Noi di Balkin uniamo, dal 2005, la nostra competenza locale alla rete globale di Knight Frank: in questo modo, sia l’acquirente che il venditore possono beneficiare della nostra conoscenza del Principato e di un pubblico internazionale. Un’agenzia con sede in Costa Azzurra opera esclusivamente sul proprio mercato. Verificate che qualsiasi agenzia che proponga un immobile a Monaco sia in possesso dell’autorizzazione ad operare nel Principato.
Portali, agenzie e immobili fuori mercato
I portali pubblici mostrano solo una parte del mercato. Molti immobili cambiano proprietario senza essere pubblicati su portali pubblici, ma tramite agenzie, banche private, family office, amministratori condominiali o notai che li propongono a una ristretta cerchia di acquirenti qualificati.
L'accesso a questi immobili dipende dalle relazioni del professionista e non dal suo titolo. Chiedete esempi di immobili trovati al di fuori dei portali e informazioni sulle modalità con cui l'agenzia tutela l'identità del proprietario.
Quale professionista è più adatto alla tua situazione?
| La tua situazione | Un profilo su misura | Motivo |
|---|---|---|
| Vivi a Monaco e conosci bene il quartiere | Agenzia autorizzata | Visiti gli immobili in vendita e negozi direttamente |
| Vivi all’estero e acquisti a distanza | Cercatore di immobili o agenzia con un team di acquirenti | Visite preliminari, proiezioni di video e presenza di un rappresentante in loco |
| Cerchi un immobile esclusivo: attico, villa, appartamento ai piani alti | Cercatore di immobili integrato con una rete di agenzie | Presentazioni private prima della quotazione in borsa |
| Prima di fare un'offerta è necessario disporre di una valutazione o di una struttura | Consulente immobiliare con una rete di professionisti in ambito legale e fiscale | Strategia relativa al prezzo, alla composizione della clientela e alla tempistica |
| Vendi e compri contemporaneamente | Agenzia con un team dedicato alle vendite e agli acquisti | Un unico calendario coordinato per entrambe le transazioni |
| Per te la discrezione conta più della visibilità | Agenzia o cacciatore di talenti con una rete fuori mercato | Nessuna quotazione in borsa e una cerchia ristretta di acquirenti |
Otto domande da porre prima di firmare un mandato
- Di quale autorizzazione dispone la società? È iscritta al CIM?
- Quale mandato firmi e a chi serve?
- Come viene retribuito lo studio, a quanto ammonta il compenso e quando viene corrisposto?
- L'agenzia detiene mandati di vendita sugli immobili che visitate e come gestisce il conflitto di interessi?
- Quali immobili al di fuori dei portali ha venduto l'agenzia negli ultimi dodici mesi?
- Qual è la durata del mandato e come si può porvi fine?
- Chi si occupa della due diligence e del coordinamento con il notaio?
- Quali referenze di acquirenti precedenti, in particolare provenienti dall'estero, sono disponibili?
Il notaio mantiene la propria indipendenza in ogni caso: verifica la titolarità, redige l’atto e registra il trasferimento. Nessuno dei tre professionisti lo sostituisce.
Fissa un colloquio privato con Balkin per valutare, in tutta riservatezza, queste opzioni per il tuo progetto.
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