Immobilienrecht in Monaco – Ein umfassender Leitfaden

Überblick über die wichtigsten Gesetze

Gesetz Nr. 887

• Geltungsbereich:
  
  Gilt für Wohngebäude, die vor dem 1. September 1947 errichtet wurden.
  
  
• Wichtigste Auswirkungen (Mietverträge, Mieterrechte):
  
  • Mietverträge müssen eine Laufzeit von mindestens 6 Jahren haben.
  • Die Miete wird vom Vermieter frei festgelegt.
  • Vermieter müssen innerhalb von acht Tagen nach Räumung der Immobilie eine Leerstandsmeldung einreichen und anschließend, sobald die Immobilie wieder bezogen wird, eine Miet- oder Belegungsmeldung vorlegen.
  • Berechtigte Mieter: monegassische Staatsbürger, Vorfahren oder Nachkommen des Eigentümers oder dessen Ehepartners, Personen, die seit mindestens fünf Jahren in Monaco wohnen und einer beruflichen Tätigkeit nachgehen, oder Personen, die seit mindestens fünf Jahren in Monaco beschäftigt sind.
  • Mieter können den Mietvertrag jährlich unter Einhaltung einer Kündigungsfrist (in der Regel 3 Monate) kündigen, während Vermieter erst nach 6 Jahren kündigen können, in der Regel mit einer Kündigungsfrist von 3 Monaten.

Gesetz Nr. 887 lesen

Gesetze 1291 / 1235

• Mietpreisbindung:
  
  Bei Immobilien, die unter diese Regelung fallen (oft ältere Gebäude), werden Mietsteigerungen von der Verwaltung geregelt.
  
  
• Ausgleichszuteilung / Vorrang:
  
  Mietwohnungen sind für geschützte Personengruppen reserviert: monegassische Staatsbürger, deren Nachkommen oder Vorfahren, Personen, die in Monaco geboren sind und dort seit jeher ihren Wohnsitz haben (unter bestimmten Voraussetzungen), oder Personen mit langjährigem Wohnsitz (z. B. 40 Jahre).
  
  
• Mietdauer und Bestimmungen:
  
  Mietverträge mit einer Laufzeit von 6 Jahren, die sich zu denselben Bedingungen automatisch verlängern.
  
  
• Vorkaufsrecht:
  
  Bei „regulierten“ Immobilien hat der Staat für einen begrenzten Zeitraum (in der Regel vier Wochen) ein Vorkaufsrecht. Verzichtet der Staat darauf, können Mieter ein Vorkaufsrecht ausüben.
  
  

Siehe Gesetz 1291 / Gesetz 1235

Weitere nützliche Texte

• Verordnung Nr. 4.621 vom 29. Dezember 1970 – zur Durchführung des Gesetzes Nr. 887.
• Verordnung Nr. 669 vom 17. September 1959 – Rechtsrahmen geändert durch das Gesetz Nr. 887.
• Rechtsvorschriften zum Mieterschutz für Immobilien aus der Zeit vor 1947, insbesondere gemäß Gesetz Nr. 1235 (geändert durch Gesetz Nr. 1291).

Der Immobilienmarkt in Monaco im Überblick

Der alte Immobilienbestand in Monaco, der größtenteils aus Gebäuden aus der Zeit vor 1947 besteht, stellt den regulierten Sektor dar. Dieser Bestand nimmt allmählich ab, wodurch sich die Zahl der Immobilien verringert, die den Gesetzen 1235/1291 oder 887 unterliegen.

Folglich gehört der Großteil der zum Verkauf oder zur Vermietung stehenden Immobilien zum freien Sektor, der diesen Gesetzen nicht unterliegt, was Käufern mehr Flexibilität beim Weiterverkauf oder bei der freien Vermietung bietet und internationale Investoren sowie ausländische Käufer , die nach Freiheit bei Nutzung und Verwaltung suchen.

Der Markt bleibt weiterhin sehr angespannt: hohe Nachfrage, knappes Angebot und Druck auf ältere Immobilien führen zu hohen Preisen, insbesondere bei Immobilien des „freien Sektors“, während der regulierte Sektor schrumpft.

Können Ausländer in Monaco Immobilien erwerben?

Die Mietgesetze (887 oder 1235/1291) betreffen in erster Linie die Vermietung älterer Immobilien, nicht den Besitz an sich: Als Ausländer ist es möglich, in Monaco Immobilien zu erwerben, unabhängig davon, ob dies „gesetzlich zulässig“ ist oder nicht.

Wenn Sie jedoch eine „regulierte“ Immobilie erwerben, müssen Sie bestimmte Mietbeschränkungen einhalten, darunter Vorschriften zur Mieterauswahl, Mietpreisbindungen oder Mietbedingungen sowie Meldepflichten gegenüber den Behörden im Falle eines Leerstands.

Rechtliche Hinweise – Käufer mit Wohnsitz im Ausland

• Ausländer können in Monaco Immobilien erwerben, ohne dass es rechtliche Beschränkungen hinsichtlich des Eigentums gibt.
• Wenn die Immobilie „gesetzlich geregelt“ ist, unterliegt die künftige Vermietung den geltenden Vorschriften.
• Bei einem Weiterverkauf können Vorkaufsrechte gelten: zunächst für den Staat, dann möglicherweise für den Mieter.

Kaufabwicklung: Schritte, Formalitäten und erforderliche Unterlagen

Immobiliensuche und -auswahl

Definieren Sie Ihr Käuferprofil klar und deutlich unter Berücksichtigung Ihres Lebensstils und Ihrer Anlageziele. Wählen Sie Immobilien anhand der Lage, der Wohnfläche, der Anzahl der Schlafzimmer und der Merkmale der Eigentümergemeinschaft aus, wie beispielsweise die Qualität der Verwaltung und die Gemeinschaftseinrichtungen. Indem Sie Ihre Prioritäten festlegen, können Sie gezielt nach Immobilien suchen und unnötige Besichtigungen vermeiden.

Schriftliches Kaufangebot

Formalisieren Sie Ihr Kaufangebot, indem Sie den angebotenen Preis und etwaige aufschiebende Bedingungen angeben, wie beispielsweise die Sicherung der Finanzierung, die Durchführung einer Wertermittlung oder die Einholung einer rechtlichen Genehmigung. Ein schriftliches Angebot unterstreicht Ihr Engagement und ermöglicht es dem Verkäufer, Ihre Seriosität einzuschätzen. Eine klare und vollständige Formulierung minimiert Missverständnisse und erleichtert die Verhandlungen.

Einzahlung

Die Kaution, die treuhänderisch verwahrt wird, beträgt in der Regel 5 bis 10 % des Kaufpreises. Sie sichert die Transaktion ab, zeugt von Engagement und dient dem Verkäufer als Garant für die Ernsthaftigkeit des Kaufwillens. Die Kaution bleibt bis zur Unterzeichnung der endgültigen Kaufurkunde gesperrt, um sicherzustellen, dass beide Parteien ihren Verpflichtungen nachkommen.

Vorvertrag oder Vorvertrag

Je nach Art der Immobilie kann vor der endgültigen Beurkundung ein Vorvertrag oder eine vorläufige Urkunde unterzeichnet werden, um die Vereinbarung zu formalisieren. Bei einigen Immobilien, insbesondere solchen, die besonderen Vorschriften unterliegen, ist diese Urkunde für die Gültigkeit der Transaktion erforderlich. Der Vertrag legt die Verkaufsbedingungen, Fristen und Pflichten jeder Partei fest.

Notarielle und beratende Prüfungen

Vor der Unterzeichnung überprüft der Notar das Eigentumsrecht, den Hypothekenstatus, das Bestehen von Dienstbarkeiten sowie die Bestimmungen zur Miteigentümerschaft. Zur Absicherung der Investition werden zudem technische Inspektionen und die Einhaltung behördlicher Vorschriften überprüft. Diese Überprüfungen tragen dazu bei, potenzielle Probleme oder Einschränkungen zu erkennen und die Rechtmäßigkeit der Transaktion sicherzustellen.

Unterzeichnung des Kaufvertrags

Die notarielle Kaufurkunde wird bei einem Notar in Monaco aufgesetzt und unterzeichnet. Der Restkaufpreis wird beglichen, und die Schlüssel werden dem Käufer übergeben. Die Urkunde wird anschließend registriert und im Grundbuch eingetragen, wodurch Rechtssicherheit und das uneingeschränkte Eigentumsrecht an der Immobilie gewährleistet sind.

Allgemein erforderliche Unterlagen

Bitte halten Sie für den Kauf folgende Unterlagen bereit:

• Ausweis (Reisepass für Nichtansässige)
• Wohnsitznachweis
• Bankverbindung (IBAN) für die Überweisung
• Nachweis über die finanziellen Mittel, der die Zahlungsfähigkeit belegt
• Vollmacht im Falle einer Vertretung
• Personenstandsbescheinigung oder Nachweis der Rechtsfähigkeit für gewerbliche Käufer

Kosten, Steuern und Gebühren im Zusammenhang mit dem Kauf

Anmeldegebühren / Übertragungsgebühren

Die Übertragungsgebühren hängen vom Status des Käufers und der Kaufstruktur ab. Für Privatpersonen oder in Monaco eingetragene Gesellschaften bürgerlichen Rechts beträgt der Satz etwa 4,75 % des Kaufpreises. Diese Gebühren decken die amtliche Registrierung und die Eintragung im Grundbuch ab.

Notargebühren

Die Notargebühren belaufen sich auf etwa 1,5 % des Kaufpreises, wodurch sich die voraussichtlichen Gesamtkosten bei einem Standardkauf auf ca. 6,25 % belaufen. Der Notar gewährleistet die Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften, die Sicherheit der Transaktion und die Erstellung aller erforderlichen Dokumente.

Vermittlungsprovisionen

Die Maklerprovisionen variieren und sind im Verkaufsauftrag oder im Kaufangebot festgelegt. Sie decken die Suche, die Auswahl, die Verhandlung sowie die Betreuung während der gesamten Transaktion ab.

Sonderfälle

Der Erwerb von Anteilen an Unternehmen, die Immobilien besitzen, oder schnelle Transaktionen im Rahmen der Immobilienhändlerregelung unterliegen besonderen steuerrechtlichen Vorschriften und erfordern eine maßgeschneiderte Strukturierung.

Sonstige Kosten

Planen Sie Bankgebühren, mögliche Kosten für die Einhaltung gesetzlicher Vorschriften sowie Versicherungs- und Miteigentümergebühren ein, um eine ordnungsgemäße Verwaltung und den Schutz der Immobilie zu gewährleisten.

Eigentumsstatus, Miteigentum und Eigentümerrechte

Objektstatus

Das Eigentumsrecht ist im monegassischen Grundbuch eingetragen, wodurch Ihre Rechte offiziell anerkannt werden. Etwaige Hypotheken oder Dienstbarkeiten sind im Katasterauszug aufgeführt, sodass Sie mögliche Einschränkungen bei der Nutzung der Immobilie im Voraus erkennen können.

Miteigentum

Das Miteigentum unterliegt dem Gesetz Nr. 1.329 vom 8. Januar 2007 und dem Gesetz Nr. 1.531 vom 29. Juli 2022. Die Bestimmungen zum Miteigentum sind bei der Parzellierung verbindlich und legen die Rechte und Pflichten jedes Miteigentümers fest.

Gebühren und Budget

Jeder Miteigentümer beteiligt sich an den gemeinsamen Kosten, den Rückstellungen für Instandhaltungsmaßnahmen und dem Rücklagenfonds. Über die durchzuführenden Arbeiten wird in einer Eigentümerversammlung gemäß den in der Hausordnung festgelegten Mehrheitsregeln entschieden. Wenn man diese Kosten kennt, lassen sich finanzielle Überraschungen vermeiden.

Versammlungen und Leitung

Der Hausverwalter, ob beruflich oder ehrenamtlich, organisiert Eigentümerversammlungen und sorgt für die ordnungsgemäße Umsetzung der Beschlüsse. Mehrheitsbeschlüsse entscheiden über die Genehmigung von routinemäßigen Entscheidungen, Arbeiten und die Instandhaltung von Gemeinschaftsbereichen.

Eigentumsrechte

Die Eigentümer haben das ausschließliche Nutzungsrecht an ihrem Grundstück, nehmen an Abstimmungen in der Eigentümerversammlung teil und können ihr Eigentum frei nutzen, vorbehaltlich der Bestimmungen der Miteigentümergemeinschaft und bestehender Dienstbarkeiten.

Rechtliche Besonderheiten bei Mietobjekten

Unterscheidung zwischen „freiem“ und „geschütztem“ Sektor

Einige ältere Immobilien unterliegen einer Mietpreisbindung, während die meisten Immobilien zum freien Markt gehören, in dem Mieten ohne strenge Mietpreisbindungen vereinbart werden können.

Regeln für ältere Immobilien

Regulierte Mietverträge sehen Mindestlaufzeiten, vorrangige Begünstigte sowie Meldepflichten hinsichtlich Belegung und Leerstand vor.

Rechte von Mietern und Vermietern

Der Mietvertrag regelt die Kündigungsbedingungen, die Vertragslaufzeit (bei regulierten Mietverträgen häufig 6 Jahre ) sowie die Verfahren zur Mietanpassung und gewährleistet so ein Gleichgewicht zwischen den Rechten des Mieters und den Interessen des Vermieters.

Vorkaufsrecht und Weiterverkauf

Der Staat kann bei geschützten Immobilien ein Vorkaufsrecht ausüben. Wird dieses Recht nicht ausgeübt, steht dem Mieter ein Vorkaufsrecht zu, wodurch die Kontinuität des Wohnrechts gewährleistet ist.

Verwaltungsauflagen

Der Eigentümer muss die Leerstandsmeldungen auf dem neuesten Stand halten und die Behörden je nach Art des Mietvertrags und der Immobilie informieren, um die Einhaltung der monegassischen Vorschriften und Transparenz bei der Immobilienverwaltung zu gewährleisten.

Steuerliche und erbrechtliche Aspekte

Beim Erwerb von Immobilien in Monaco müssen steuerliche und erbrechtliche Auswirkungen berücksichtigt werden. Das Fürstentum erhebt weder Einkommenssteuer noch Vermögenssteuer oder Erbschaftssteuer . Die Regelungen variieren jedoch je nach Staatsangehörigkeit und steuerlichem Wohnsitz des Käufers.

Übertragungen über ausländische Gesellschaften oder Holdinggesellschaften müssen so gestaltet werden, dass Rechtssicherheit und Klarheit hinsichtlich der Erbrechte gewährleistet sind. Schenkungen oder Erbschaften erfordern häufig die Erstellung von Testamenten, die dem monegassischen Recht entsprechen, um eine ordnungsgemäße Nachfolge unter Einhaltung lokaler und ausländischer rechtlicher Verpflichtungen zu ermöglichen. Die Beratung durch einen Steuer- und Rechtsberater hilft bei der Planung und Absicherung jeder Transaktion.