Acheter en toute sécurité à Monaco : vérifications préalables, acompte et arnaques à éviter

Est-il sûr d'acheter un bien immobilier à Monaco ?

L'achat immobilier dans la Principauté s'inscrit dans un cadre qui confère une notaire indépendant au cœur de la transaction. Le notaire est un officier public qui n’agit ni pour le compte de l’acheteur ni pour celui du vendeur : il vérifie la situation juridique du bien immobilier, rédige l’acte de vente et enregistre le transfert de propriété au registre foncier.

Les agences immobilières exercent leur activité sous licence et sont inscrites auprès de la Chambre Immobilière Monégasque (CIM), une association professionnelle qui impose à ses membres des normes financières et déontologiques. La sécurité repose toutefois sur la manière dont vous procédez : aucun paiement avant l'intervention du notaire, une vérification de chaque partie et une lecture attentive du compromis de vente.

Cette page présente les pratiques courantes. Le notaire et un conseiller juridique vous confirmeront les règles applicables à votre dossier.

Le déroulement de l'achat et la protection à chaque étape

À chaque étape, un contrôle vient vous protéger. Les guides publiés indiquent un délai de quatre à douze semaines, soit un à trois mois, entre l'acceptation de l'offre et la signature de l'acte de vente, en fonction de la complexité du dossier.

Un guide d'achat publié précise qu 'aucun délai de rétractation légal ne s'applique après la conclusion du contrat. Lisez attentivement les conditions du compromis de vente avec votre notaire avant de le signer, car ce document régit vos possibilités de résiliation.

Vérifications préalables avant de signer à Monaco

La diligence raisonnable désigne l'ensemble des vérifications qui permettent de transformer une annonce immobilière prometteuse en un achat sûr. Commencez avant de faire une offre et terminez cette liste avant la signature du compromis de vente.

Le bien immobilier et son titre de propriété

• Acte de propriété: le notaire vérifie la validité du titre et la chaîne de propriété
• Charges et restrictions: le notaire vérifie l'existence de servitudes, de charges et de restrictions pesant sur le bien immobilier
• Description: la superficie, le nombre de pièces, la cave et les places de parking correspondent à ce qui est indiqué dans l'annonce
• Usage: le bien est une résidence ou un local professionnel, et son usage correspond à votre projet

L'immeuble et la copropriété

• Règlement de copropriété: règles relatives à l'usage, aux travaux et à la location
• Procès-verbal de l'assemblée générale: décisions relatives aux travaux, aux litiges et aux budgets
• Frais de service: le montant annuel et la part à la charge de chaque logement ; les charges de copropriété constituent une dépense récurrente importante dans un immeuble doté de services
• Travaux prévus: façade, ascenseurs, toiture ou parties communes entraînant des frais supplémentaires
• Arriérés: confirmation que le vendeur a réglé les frais dus

Les parties et les fonds

• Identité du vendeur: la personne qui signe est le propriétaire ou détient une procuration en bonne et due forme
• Origine des fonds: les contrôles relatifs à la lutte contre le blanchiment d'argent et à l'identification du client s'appliquent dès que l'offre est faite, même en l'absence de prêt
• Disponibilité des fonds: les banques et les notaires attendent de vous que vous prouviez que les fonds sont disponibles et d'origine licite
• Statut de l'acheteur: particulier, société civile ou société étrangère; à déterminer avant l'offre, car cela a une incidence sur les droits d'enregistrement

Bien immobilier sur plan et neuf

• Promoteur: statut juridique de la société de promotion immobilière et expérience acquise dans le cadre de projets antérieurs
• Calendrier: date de livraison et conséquences d'un retard, stipulées dans le contrat
• Paiements: versements échelonnés en fonction des étapes de construction et non d'une date précise
• Spécifications: finitions, équipements et revêtements décrits dans une annexe
• Garanties: demandez au notaire de vous confirmer par écrit quelles garanties protègent vos paiements jusqu'à la livraison

Comment verser la caution en toute sécurité

L'acompte s'élève à environ 10 % du prix de vente. Pour un achat de 2 000 000 €, il représente 200 000 €. Les guides précisent qu'il doit être versé par chèque bancaire émis par une banque monégasque ou par virement bancaire après acceptation de l'offre par le vendeur, et qu'il est conservé par le notaire.

• Réglez le notaire, jamais un particulier et jamais sur le compte d'un employé de l'agence.
• Vérifiez les coordonnées bancaires par téléphone auprès de l'étude notariale, en utilisant un numéro provenant d'une source officielle et non d'un e-mail.
• Considérez comme suspect tout changement de coordonnées bancaires reçu par e-mail jusqu’à ce que le notaire le confirme par téléphone.
• Conservez un reçu écrit précisant le montant, l'objet et le bien concerné.
• Lisez la clause de déchéance: les guides des agences précisent que l'acompte est conservé par le vendeur si l'acheteur se rétracte après l'acceptation, et qu'il est remboursé à l'acheteur si c'est le vendeur qui se rétracte, une pénalité pouvant être imposée au vendeur à hauteur du montant de l'acompte. C'est le compromis qui s'applique à votre cas.

Arnaques et signaux d'alerte dans l'immobilier monégasque

Les tentatives de fraude reposent souvent sur la rapidité et sur des transferts d'argent effectués en dehors du cadre notarial. Pour chacun des signaux d'alerte ci-dessous, il existe une vérification simple à effectuer.

Ce que fait et ne fait pas la Chambre immobilière monégasque

Le CIM est une association professionnelle reconnue par les autorités. Les agences y adhèrent à l'issue d'une sélection portant sur leurs normes financières et professionnelles, et un annuaire recense plus de 100 agences exerçant légalement leurs activités dans la Principauté.

L'enregistrement témoigne de la crédibilité de l'agence. Il ne donne toutefois aucune indication sur le prix d'un bien immobilier donné ni sur l'état d'un immeuble. Demandez à chaque agence de vous présenter son agrément et son numéro d'enregistrement auprès du CIM, et renseignez-vous sur le type de mandat dont elle dispose concernant le bien que vous visitez, car il arrive souvent qu'une même agence représente les deux parties à une transaction.

Prévoyez les coûts d'acquisition dans votre budget avant de vous engager

Pour acheter en toute sécurité, il faut commencer par établir un budget complet. Le tableau présente les coûts pour un prix de 2 000 000 €, avec une commission d'achat de 3 % majorée de 20 % de TVA, soit un total de 3,6 %.

Un autre guide mentionne des frais d'enregistrement et de notaire compris entre 6 % et 7,5 % lors d'une revente, ainsi qu'une commission d'agence comprise entre 3 % et 5 %, TVA en sus. Demandez un relevé écrit de tous les coûts avant de faire une offre.

À qui s'adresser pour un achat à Monaco ?

• Le notaire chargé des vérifications juridiques, de l'acte notarié et de l'enregistrement
• Un conseiller juridique chargé d'examiner l'accord préliminaire et la structure de l'acquéreur
• Un conseiller fiscal pour les implications liées à la résidence et à la propriété
• Votre banque pour le financement et la justification de vos ressources financières ; selon un guide, les banques financent entre 50 % et 70 % de la valeur, sur une durée de 10 à 25 ans.
• Une agence agréée, pour accéder aux biens immobiliers et organiser des visites

Chez Balkin, notre équipe allie une expertise locale acquise depuis 2005 au réseau mondial de Knight Frank. Nous vous accompagnons à chaque étape de votre projet d'achat et travaillons en collaboration avec votre notaire et vos conseillers. Pour examiner votre projet en toute confidentialité, prenez rendez-vous pour un entretien privé avec notre équipe.