Sicher in Monaco kaufen: Sorgfaltspflicht, Anzahlung und zu vermeidende Betrugsmaschen

Ist der Kauf einer Immobilie in Monaco sicher?

Der Kauf im Fürstentum erfolgt nach einem Rahmenwerk, das einen unabhängigen Notar in den Mittelpunkt der Transaktion stellt. Der Notar ist ein Amtsträger, der weder für den Käufer noch für den Verkäufer handelt: Er überprüft den rechtlichen Status der Immobilie, setzt die Urkunde auf und trägt die Eigentumsübertragung im Grundbuch ein.

Verkaufsagenturen arbeiten auf der Grundlage einer Lizenz und sind bei der Chambre Immobilière Monégasque (CIM) registriert, einem Berufsverband, der seine Mitglieder an finanzielle und berufliche Standards bindet. Die Sicherheit hängt nach wie vor davon ab, in welcher Reihenfolge Sie vorgehen: keine Zahlung, bevor der Notar eingeschaltet wurde, eine Überprüfung aller Beteiligten und eine sorgfältige Lektüre des Vorvertrags.

Auf dieser Seite werden gängige Vorgehensweisen beschrieben. Der Notar und ein Rechtsberater bestätigen die für Ihren Fall geltenden Vorschriften.

Der Kaufablauf und der Schutz in den einzelnen Phasen

In jeder Phase gibt es einen Zeitpunkt, an dem eine Überprüfung Ihnen Sicherheit bietet. In veröffentlichten Leitfäden werden je nach Komplexität des Falles vier bis zwölf Wochen bzw. ein bis drei Monate zwischen der Annahme des Angebots und der Unterzeichnung der Urkunde angegeben.

In einem veröffentlichten Kaufleitfaden heißt es, dass nach Vertragsabschluss keine gesetzliche Widerrufsfrist gilt. Lesen Sie die Bedingungen des Vorvertrags gemeinsam mit Ihrem Notar durch, bevor Sie unterschreiben, da dieses Dokument Ihre Ausstiegsmöglichkeiten regelt.

Sorgfaltspflicht vor der Unterzeichnung in Monaco

Due Diligence umfasst alle Prüfungen, die aus einem vielversprechenden Immobilienangebot einen sicheren Kauf machen. Beginnen Sie bereits vor der Angebotsabgabe und schließen Sie die Liste vor Abschluss des Vorvertrags ab.

Die Immobilie und ihr Eigentumsrecht

• Eigentumsurkunde: Der Notar überprüft die Gültigkeit des Eigentumsrechts und die Eigentumsgeschichte
• Lasten und Beschränkungen: Der Notar prüft, ob Dienstbarkeiten, Lasten und Beschränkungen bestehen, die die Immobilie betreffen
• Beschreibung: Wohnfläche, Anzahl der Zimmer, Keller und Parkplätze entsprechen den Angaben in der Anzeige
• Nutzung: Die Immobilie dient als Wohn- oder Geschäftsraum, und die Nutzung entspricht Ihren Plänen

Das Gebäude und die Eigentümergemeinschaft

• Bestimmungen zur Miteigentümerschaft: Vorschriften zu Nutzung, Baumaßnahmen und Vermietung
• Protokoll der Hauptversammlung: Beschlüsse zu Bauvorhaben, Streitigkeiten und Budgets
• Nebenkosten: der jährliche Betrag und der von der Einheit zu zahlende Anteil; die Miteigentümerbeiträge stellen in einem Gebäude mit Versorgungsleistungen einen erheblichen wiederkehrenden Kostenfaktor dar
• Geplante Arbeiten: Fassade, Aufzüge, Dach oder Gemeinschaftsbereiche, die zu zusätzlichen Kosten führen
• Rückstände: Bestätigung, dass der Verkäufer die fälligen Gebühren beglichen hat

Die Parteien und die Fonds

• Identität des Verkäufers: Die unterzeichnende Person ist entweder der Eigentümer oder verfügt über eine gültige Vollmacht.
• Herkunft der Mittel: Die Vorschriften zur Bekämpfung der Geldwäsche und zur Kundenidentifizierung gelten bereits ab dem Zeitpunkt der Angebotsabgabe, auch wenn kein Kredit gewährt wird.
• Verfügbarkeit der Mittel: Banken und Notare erwarten von Ihnen den Nachweis, dass die Mittel verfügbar sind und aus rechtmäßigen Quellen stammen
• Käuferstruktur: Privatperson, Personengesellschaft oder ausländisches Unternehmen; dies muss vor der Angebotsabgabe festgelegt werden, da sich dadurch die Eintragungsgebühr ändert

Immobilien ab Plan und Neubauobjekte

• Bauträger: Rechtsform des Bauträgers und Erfolgsbilanz bei früheren Projekten
• Zeitplan: Liefertermin und Folgen einer Verzögerung, im Vertrag festgelegt
• Zahlungen: Raten, die an Bauphasen und nicht an ein Datum gebunden sind
• Spezifikation: Ausführungen, Ausstattung und Oberflächen, die in einem Anhang beschrieben sind
• Garantien: Bitten Sie den Notar, schriftlich zu bestätigen, welche Garantien Ihre Zahlungen bis zur Lieferung absichern.

So zahlen Sie die Kaution sicher ein

Die Anzahlung beträgt etwa 10 % des Kaufpreises. Bei einem Kaufpreis von 2.000.000 € beläuft sie sich somit auf 200.000 €. In den Leitfäden wird beschrieben, dass sie nach Annahme des Angebots durch den Verkäufer per Bankscheck einer monegassischen Bank oder per Banküberweisung zu leisten ist und vom Notar verwahrt wird.

• Zahlen Sie an den Notar, niemals an eine Privatperson und niemals auf das Konto eines Mitarbeiters der Agentur.
• Bestätigen Sie die Bankverbindung telefonisch bei der Notarkanzlei unter Verwendung einer Telefonnummer, die Sie aus einer offiziellen Quelle und nicht aus einer E-Mail entnommen haben.
• Behandeln Sie jede per E-Mail erhaltene Änderung der Bankverbindung als verdächtig, bis der Notar diese mündlich bestätigt hat.
• Bewahren Sie eine schriftliche Quittung auf, aus der der Betrag, der Verwendungszweck und der Gegenstand hervorgehen.
• Lesen Sie die Verfallsklausel: In den Leitfäden der Makleragenturen wird beschrieben, dass die Anzahlung dem Verkäufer zusteht, wenn der Käufer nach der Annahme vom Vertrag zurücktritt, und dem Käufer zurückerstattet wird, wenn der Verkäufer vom Vertrag zurücktritt, wobei dem Verkäufer möglicherweise eine Vertragsstrafe in Höhe der Anzahlung auferlegt wird. Für Ihren Fall ist der Vorvertrag maßgebend.

Betrugsmaschen und Warnsignale auf dem Immobilienmarkt in Monaco

Betrugsversuche basieren oft auf Schnelligkeit und auf Geldüberweisungen, die außerhalb des notariellen Rahmens erfolgen. Für jedes der unten aufgeführten Warnzeichen gibt es eine einfache Überprüfung.

Was die Chambre Immobilière Monégasque tut und was nicht

Das CIM ist ein von den Behörden anerkannter Berufsverband. Agenturen werden nach einem Auswahlverfahren aufgenommen, bei dem finanzielle und fachliche Standards geprüft werden; einem Verzeichnis zufolge gibt es im Fürstentum mehr als 100 Agenturen, die rechtmäßig tätig sind.

Die Registrierung sagt etwas über die Seriosität der Agentur aus. Sie gibt jedoch keinen Aufschluss über den Preis einer bestimmten Immobilie oder den Zustand eines Gebäudes. Fragen Sie jede Agentur nach ihrer Zulassung und ihrer CIM-Registrierung und erkundigen Sie sich, welchen Auftrag sie in Bezug auf die von Ihnen besichtigte Immobilie hat, da eine Agentur häufig beide Seiten einer Transaktion vertritt.

Anschaffungskosten, die Sie vor einer Entscheidung einkalkulieren sollten

Ein sicherer Kauf beginnt mit einer umfassenden Budgetplanung. Die Tabelle zeigt die Kosten bei einem Kaufpreis von 2.000.000 €, wobei die Käuferkommission 3 % zuzüglich 20 % Mehrwertsteuer beträgt, was insgesamt 3,6 % entspricht.

Ein anderer Leitfaden nennt Registrierungs- und Notargebühren in Höhe von 6 % bis 7,5 % beim Wiederverkauf sowie eine Maklerprovision von 3 % bis 5 % zuzüglich Mehrwertsteuer. Lassen Sie sich vor Abgabe eines Angebots eine schriftliche Aufstellung aller Kosten aushändigen.

Wen sollte man bei einem Immobilienkauf in Monaco einbeziehen?

• Der Notar für die rechtliche Prüfung, die Urkunde und die Eintragung
• Ein Rechtsberater zur Prüfung der Vorvereinbarung und der Käuferstruktur
• Ein Steuerberater für die Auswirkungen von Wohnsitz und Eigentumsverhältnissen
• Ihre Bank für die Finanzierung und den Kapitalnachweis; laut einem Leitfaden finanzieren Banken zwischen 50 % und 70 % des Wertes über einen Zeitraum von 10 bis 25 Jahren.
• Eine zugelassene Agentur, um Zugang zu Immobilien zu erhalten und Besichtigungen zu organisieren

Bei Balkin verbindet unser Team seit 2005 lokale Expertise mit dem globalen Netzwerk von Knight Frank. Wir begleiten Sie durch jede Phase des Kaufprozesses und arbeiten eng mit Ihrem Notar und Ihren Beratern zusammen. Um Ihr Projekt vertraulich zu besprechen, vereinbaren Sie bitte einen persönlichen Beratungstermin mit unserem Team.